No dia 12 de abril, a Receita Federal prorrogou a data de entrega da declaração de Imposto de Renda Pessoa Física para o dia 31 de maio. Há ainda a possibilidade de que o Congresso aprove um projeto de lei que a postergue para 31 de julho. Como se sabe, a data de entrega da declaração do IRPF, está entre os aspectos tributários que o contribuinte não controla, cabendo ao Estado sua determinação. No entanto, há aspectos e decisões que competem apenas a ele e que influenciam diretamente na carga tributária a qual estará sujeito. No presente artigo, iremos tratar sobre planejamento tributário em relação às atividades imobiliárias.
Em um cenário econômico como o brasileiro, em que o mercado financeiro tem dado pouco retorno aos investidores, a aquisição de imóveis visando uma alienação futura ou, ainda, auferir renda com os aluguéis, passou a ser um investimento interessante. De acordo com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), em 2020, o setor imobiliário cresceu 26%. E, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), a expectativa para o ano de 2021 é de uma expansão de 35%.
O que esses investidores muitas vezes não percebem é que, a depender das suas escolhas fiscais e estratégias adotadas, o impacto tributário em suas atividades poderá sofrer importantes alterações. No que diz respeito aos rendimentos com aluguéis de bens imóveis, há significativa diferença entre a tributação por pessoa física ou por pessoa jurídica: enquanto a PF se sujeitará a incidência da alíquota progressiva do IRPF, que poderá chegar a 27,5% do valor dos rendimentos; a PJ, optante pelo lucro presumido, sofrerá uma carga tributária de, no máximo, 14,53% (incluídos todos os tributos).
Em relação à venda de imóveis, a opção pela constituição de uma empresa, desde que dedicada a atividade imobiliária e optante pelo Lucro Presumido, também se mostrará o caminho mais vantajoso na maioria dos casos (excluídas as hipóteses de isenção de IRPF e das operações cujo ganho de capital seja pouco significativo). Isso porque, em se tratando de alienação, a regra aplicável às pessoas físicas é a de que a tributação se dará sobre o ganho de capital obtido (que se entende pela riqueza efetivamente gerada em favor do contribuinte, entre o valor pago e o realizado), cuja alíquota irá variar entre 15% e 22,5%, dependendo do montante auferido. Em se tratando de empresas, em geral, nos casos de alienação de bens imóveis também haverá a apuração de ganho de capital (cujas alíquotas serão de 25%, para o IR; e, 9%, para a CSLL). No entanto, em se tratando de pessoa jurídica, com atividade imobiliária e optante do lucro presumido, a carga tributária será de 6,73%, sobre o valor total da alienação (incluídos todos os tributos).
Nessa linha, um importante fato, ocorrido no início de março de 2021, trouxe segurança jurídica aos contribuintes que optam pela constituição de uma empresa para realização de atividades imobiliárias. A Receita Federal, através da Solução de Consulta Cosit nº 7, manifestou o entendimento no sentido de que, desde que a empresa tenha em seu objeto social as atividades imobiliárias que desenvolve e que seja optante pelo lucro presumido, a alienação de seus imóveis será tributada como receita bruta (se sujeitando a uma carga tributária de 6,73%), ainda que os bens alienados tenham sido objeto de locação anteriormente. Até então, a Receita Federal vinha entendendo que aqueles que alienavam bens que previamente houvessem sido objeto de locação, deveriam auferir ganho de capital (sujeitando-se as alíquotas de 25% para o IR e 9% para a CSLL).
Rafael Lacerda Paiani, advogado, especialista em direito tributário e sócio do escritório Atílio Dengo Advogados.